昨天，我們說瞭滴滴。今天，湧金君就再來嘮嘮杭州長租公寓的那些事兒。
房租上漲的鍋，長租公寓背？
這些天，北京等一線城市房租大幅上漲的消息引發關註，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業。
許多人都在分析北京房租上漲的原因：租客覺得是中介壟斷瞭市場；而中介說供求關系失衡，房源太少。
房租上漲的輿論引爆點，是一個房東在論壇上的發帖：自傢天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，到鏈傢自如和蛋殼公寓兩傢公司詢問後，卻被兩方拼命爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。
而後，前我愛我傢副總裁胡景暉炮轟以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，以高出市場價20%至40%的價格爭搶房源，導致房價暴漲，並斷言：長租公寓爆倉的危害性不亞於P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。
話音未落，一個消息從杭州傳來，“鼎傢”成為全國首傢爆倉的長租公寓。
這裡要說明一下，長租公寓分為集中式和分散式兩種，集中式是指長租公寓運營方以整幢形式取得物業進行租賃；分散式就是從個人房東手裡一間間收房子後出租，操作模式更類似於“二房東”。自如、蛋殼，以及爆倉的杭州“鼎傢”，都屬於分散式長租公寓。它的缺點是房源分散，同一管傢（工作人員）實際管理房源較集中式少，分散式長租公寓實際管理日本愛媛蜜柑｜日本愛媛蜜柑批發運營成本更高。
不過，也有很多人覺得，房租上漲的鍋，不應該由提供服務的“中間商”來背，主要原因還是供求。
比如，鏈傢旗下的貝殼研究院院長楊現領最近發文分析稱：“租金問題的本質是供求。當前情況下，房價絕對水平已經很高，不僅大量的流動人口和大學生需要通過租房解決居住問題，越來越多的中等收入傢庭也需要進入租賃市場，某種程度上，我們需要承認，在未來一段很長的時間內，一線和核心二線城市都將面臨有效供給不足的主要矛盾。”
他以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應於接近2200萬常住人口，缺口顯著，缺口如果得不到妥善解決，長期來看將持續面臨租金上漲壓力。
楊現領將北京市當前的租金上漲，歸結為“既有供給短缺的總量因素，也有需求升級、政策監管等結構因素，但總體上是供給不足的因素起主導作用。”
那麼，杭州租房市場的供求情況是怎麼樣的？“鼎傢”爆倉，會形成“連環爆”嗎？
杭州租房市場，還是一片藍海
湧金君剛好有一份克而瑞8月發佈的《杭州長租公寓發展白皮書》，以及杭州我愛我傢發佈的《2018年7月租賃市場分析報告》，我們就著這兩份報告，來看看真實的杭州租房市場。
先看需求端——
鑒於目前沒有權威機構對租賃市場有過統計，這個236萬的租賃人口數據，是克而瑞測算出來的。具體公式為——
湧金君此前也聽到過一傢機構的測算，認為杭州的租房人口約250萬。看來，這個公式還是比較靠譜的。
據預測，未來5年，杭州租賃人口將提升35萬，達到271萬。
綜合各地“十三五”人口規劃和過去人口變動情況，同時結合未來3-5年住宅和租賃住房供應計劃、城中村整治計劃和歷史進度，對未來租賃人口進行預測。
再看供給端——
從圖中可以看出，杭州個人普租的房子占瞭大多數；無論是分散式還是集中式的長租公寓，占比均不高。
2017年，杭州房源總量約為157萬間。其中，個人普租的房源是103.6萬間、城中村39.4萬間、分散式公寓12萬間、集中式公寓2.4萬間。
租賃機構的房源占比約9%，無法形成壟斷。
克而瑞認為，到2021年，總房源需求量約為181萬間，比2017年新增24萬間。
而新增房源上，可以預計到杭州未來三年交付住宅面積為4296萬方，按照30%投資比例折算，可提供近58萬套租賃房源。這些房子，將流入個人普租或分散式長租公寓。
同時，杭州發展住房租賃市場，也將給集中式的長租公寓帶來可觀增量：目前，已經有房企自持的租賃房供應147萬方，國企牽頭的人才租賃房總建預計將達到72萬方，政府為主體的公共租賃房76萬方。合計295萬方，按照40㎡折算，將提供7.4萬套房源。
這樣算下來，未來杭州租賃住房供大於求，同時政府為主體的人才租賃房、公共租賃房將作為房租的“壓艙石”，杭州租賃住房的未來不太會因為供求關系上漲。
房租方面——
杭州房租水平，一直是呈現明顯的周期性的。2016年末處於相對低位；2017年受拆遷影響，導致周期性並不明顯，呈現是一路上揚的態勢，並於2018年6月觸及高點，租金同比上漲12.9%。
原因是多方面的：人口大規模流入、人才吸引力大、公證搖號中簽率低等因素，都刺激杭州租賃市場火熱異常。加上6月畢業季，也是租房高峰期，一般而言，房租在這段時間是普遍上漲。
據杭州我愛我傢的最新統計，7月份，隨著租房市場“職場新鮮人”租房需求的回落而略降溫，單位租金也穩中有降。7月份在租賃房源上升的情況下，租賃需求不旺，環比有所下降。與6月份相比，7月份房源掛牌環比上漲瞭13%左右，客戶需求下降瞭3%左右。此外，部分原本租金較高的房源，在續租時會有降價調整，有房東為求快速出租會4%-6%左右的降幅。7月單位租金62.14元/㎡/月，環比6月下降2.82%。
這是克而瑞統計的13個利用集體建設用地建設租賃住房試點城市2017年平均租金與人均可支配收入的占比，北京、深圳大於50%，杭州是34.6%。
租金收入比的合理范圍，國際通行的警界線是30%。杭州的租金收入比處於中檔，雖略高於警戒線，但比起一線城市來說，健康值還是高瞭不少。
對於長租公日本溫室蜜柑禮盒｜日本溫室蜜柑禮盒批發寓來說，杭州市場還是一片可以深挖的“藍海”。
“爆倉”之後“連環爆”？鼎傢隻是個案
可為什麼在這片“藍海”裡，“鼎傢”全國率先“爆倉”瞭？
8月20日，杭州一傢分散式長租公寓“鼎傢”突然“爆倉”：公司發佈通知稱因經營不善導致資金斷裂，已停止運營，4000多住戶受損。
而將“鼎傢”推上風口浪尖的，是其公司宣稱具有靈活的現金流，為客戶提供“租房+金融”服務。
長租公寓“搭上”金融工具極易“爆倉”？但湧金君認為，復盤鼎傢事件，它的“爆靜岡皇冠哈密瓜｜靜岡皇冠哈密瓜批發倉”隻是個例。
“鼎傢”董事長魏永鋒，在接受采訪時，也坦言“經營不善導致瞭資金短期缺口”。
一方面，是分散式公寓模式，成本較高。“因為我們的分散式，和集中式不一樣，集中式就是一棟房子裝好之後可能有一兩百間，我們分散式是要佈置大量的線下人員去尋找房源、開發資源，這樣的話我們的運營成本就非常高，起初規模小的時候虧個五六十萬，但是(房源)量多、人員又增多的情況下，一個月就虧一百多萬。”
長租公寓的運營模式一般是這樣的：通過租賃吸納房源，與房主簽約3-5年左右，每年都會約定相應的免租期，看起來單月成本提高瞭，但平攤到12個月，租金成本並不高。同時，拿到房源是三年為周期，期間房租是鎖定的，但是租給租客是每年按照市場價格定價，就算第一年虧損，後面幾年的都將逐漸提高。
所以，長租公寓雖然一開始是虧損的，但未來數年的盈利預期穩定，“細水長流”。而金融的介入，更能為長租公寓提供瞭可觀的現金流，所以由於資金流斷裂，進而“爆倉”的可能性並不大。
這裡，湧金君認為，既然“鼎傢”破產瞭，就要立即進入清算程序，查清租金到底去瞭哪裡。而不是像現在這樣一筆糊塗賬，讓房東、租客、金融平臺自己“舔傷口”。
另一方，企業自身管理問題也是“鼎傢”破產的重要原因。“公司管理有漏洞，出現瞭貪腐。給瞭某些員工一些空間，導致他們挪用房租、賺差價等等，涉案人數有七八十人，給公司造成的損失肯定超過200多萬。我們起訴的核心管理人員有6個人，其他的一些銷售人員我們也沒有去追究瞭。之前被我們開除的那部分員工，出去之後沒有被直接抓起來，他們還在同行業工作，他們掌握瞭業主的客戶信息和業主的信息，所以他們在知道我們公司的情況之後馬上給業主打電話，說老板跑路瞭，所以就出現瞭一個集體的擠兌現象，所以就快速地產生瞭問題。”
魏永鋒自己認為，管理才是出現“爆倉”的根本原因。“按正常來說，房租延後一點，隻要按合同上約定給房東算滯納金就可以，但是不造成違約責任。對於客戶來說，我們不是說欠客戶多少錢，因為資金是在流轉的，流轉是正常的。集中兌付的話，我相信銀行也受不瞭。”
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